Określanie wartości przyszłych dochodów przedsiębiorstwa lub firmy uzyskuje się poprzez zastosowanie metody kapitalizacji, a także bardziej złożonych, ale dokładniejszych - dyskontowanie przepływów.
Tutaj rozważamy bardziej szczegółowo pierwszą z nich -metoda kapitalizacji dochodów. Z reguły jest on stosowany w sytuacjach, w których przychody firmy z eksploatacji niektórych obiektów podlegających ocenie są stabilne. W tym sensie ta metoda jest przeciwna do metody dyskontowania, ponieważ ta ostatnia stosowana jest w przypadkach niestabilności dochodu w rozważanym okresie prognozowania. W obu przypadkach najtrudniejszą kwestią jest prognozowanie przychodów na pewien przyszły okres. Jeżeli stosowana jest metoda kapitalizacji dochodów, do analizy pobierane są tylko dochody pierwszego roku (pod warunkiem założenia, że ten sam plon zostanie utrzymany w kolejnych latach).
Razem te dwie metody stanowią podstawępodejście dochodowe, które pozwala dokładnie odzwierciedlić poglądy inwestorów na temat przedmiotu, który jest oceniany i prawdopodobnie będzie w przyszłości służyć jako źródło dochodu. Takie podejście jest powiązane z innymi - porównawczymi i kosztownymi, a niektóre z ich procedur i elementów są zawarte w algorytmie analizy dochodu. Najbardziej newralgiczną wadą tej analizy jest to, że opiera się ona na założeniach prognostycznych, a w przypadku niestabilnej sytuacji gospodarczej może wykazywać nierzetelne wyniki.
W najbardziej ogólnej formie kapitalizacja dochodówjest procesem, w którym wielkość i natężenie strumienia dochodów przekształcane są w wskaźnik wartości (C). Określone jest to przez lub podział lub mnożenie przez ilość przepływu (D) do układu mnożącego (M), która jest jeszcze dalej współczynnik ekonomii litery (K). Ogólna formuła tego procesu jest następująca:
C = D / M (K) lub C = D x M K).
Metoda kapitalizacji dochodów jest stosowana w następujący sposóbsposób. Najpierw określany jest pewien analog ocenianego obiektu, co do zasady wybór ten opiera się na danych statystycznych o zakończeniu tego typu transakcji w przybliżonym okresie. Oznacza to, że powodzenie obliczeń zależy od tego, ile wybrany analog będzie odpowiednio odzwierciedlał cechy rzeczywistego obiektu oceny. Następnie współczynnik kapitalizacji oblicza się za pomocą następującego wzoru:
R = Y / V
W którym R jest całkowitym współczynnikiem, Y jest obliczane(szacowany na analogiczny) zysk netto, V - szacowany koszt sprzedaży analogu. Następnie określany jest prawdopodobny koszt rzeczywistego obiektu, dla którego używana jest formuła:
V = Y / R.
Można zastosować metodę kapitalizacji dochodów iw przypadkach, w których konieczna jest ocena rentowności innych aktywów, biorąc pod uwagę wpływ innych czynników. Na przykład powszechnie stosowana jest metoda kapitalizacji dochodów netto. Jest najbardziej skuteczny w przewidywaniu stabilnego dochodu z dużym prawdopodobieństwem. Innym przykładem jest badanie, jaki będzie zwrot z kapitału, metoda bezpośredniej kapitalizacji. Jego główną cechą jest to, że przy ustalaniu współczynnika kapitalizacji stosuje się informacje o cenach i przychodach, co oczywiście pociąga za sobą zmianę formuły obliczeniowej. Przybiera postać:
K = V / Y.
Podstawowe zasady tej metody są szeroko rozpowszechnionesą wykorzystywane do obliczania potencjalnych dywidend, skuteczności stosowania mnożników, budowy możliwych projektów modeli rozwoju firmy, badań zadłużenia i kapitału własnego, gruntów, nieruchomości i środków trwałych. Zmodyfikowane warianty metody to metoda Ellwooda.
</ p>
